Capitolato pulizie condominio: cosa deve contenere

Un capitolato serve a due cose: mettere per iscritto cosa deve fare l’impresa di pulizie e dare all’amministratore uno strumento oggettivo per valutare il servizio. Se manca, qualsiasi discussione successiva diventa “parola contro parola”.

Sezioni che un capitolato solido deve includere

Operazioni per frequenza

Separa in tre colonne: giornaliere, settimanali, mensili. Esempio:

• Settimanale: lavaggio scale e pianerottoli, spolveratura corrimano, pulizia ascensore interno, svuotamento cestini, lavaggio vetri portone interni.
• Mensile: pulizia vetri esterni portone, spolveratura cassette postali e citofoniera, pulizia zoccolini, lavaggio vano ascensore esterno.
• Trimestrale: pulizia lampade e punti luce, lavaggio vetri comuni alti, pulizia ringhiere e griglie.

Prodotti e attrezzature

Specifica cosa porta l’impresa (detergenti, stracci, aspirapolvere, eventuale lucidatrice) e cosa eventualmente ricade sul condominio (es. sacchetti, carta igienica area pulizie).

Superfici e avvertenze

Per pavimenti in marmo, cotto o granito, il capitolato deve esplicitare:

• prodotti compatibili
• divieto di acidi
• modalità di trattamento (anticalcare neutro su bagni, protettivo periodico su cotto)

Orari di intervento

• fascia oraria di lavoro (es. 06:30–09:30)
• giorni della settimana
• gestione festività (recupero, chi decide)

Accesso e chiavi

• protocollo chiavi (quante, a chi affidate)
• modalità accesso cortile, cantine, garage comuni
• gestione presenza/assenza portineria

Referente e comunicazioni

• nome referente impresa
• canale di contatto per segnalazioni (email/whatsapp/telefono)
• tempi di risposta a segnalazioni

Sostituzioni e continuità

Cosa succede se l’operatore abituale è assente? Deve esserci scritto:

• tempi di comunicazione
• nome referente di turno
• garanzia di esecuzione del capitolato

Reportistica

• check list firmata a ogni intervento
• foto periodiche (se accettato dal condominio)
• riepilogo mensile all’amministratore

Sicurezza

• DPI utilizzati
• segnalazione pavimento bagnato
• DUVRI dove previsto

Modalità contrattuali

• durata (es. 12 mesi rinnovabili)
• preavviso di recesso (es. 60 giorni)
• modalità di variazione prezzo (es. ISTAT annuale)
• split payment se applicabile

Errori ricorrenti

• “pulizia scale” senza specificare cosa comprende
• prezzi a forfait senza tempi minimi né frequenza puntuale
• silenzio su sostituzioni
• silenzio su smaltimento straordinario (es. cartoni di un trasloco)

Cosa aiuta l’amministratore

Un capitolato ben scritto riduce:

• chiamate dei condomini (“non è stato pulito niente questa settimana”)
• contestazioni in assemblea
• discussioni su “cosa era incluso e cosa no”

Modello e sopralluogo

Ogni stabile è diverso. Un capitolato serio nasce dopo un sopralluogo: scale, numero di piani, ascensore, cortile, cantine e garage vanno visti prima di scrivere frequenze e tempi.

Se vuoi un confronto sul capitolato che hai ricevuto (nostro o di un altro fornitore), contattaci: te lo leggiamo e ti indichiamo cosa manca.